Alencar Frederico
1. No momento da compra de um imóvel, muitas vezes o comprador/adquirente
não age com a devida cautela que deveria ter. Neste passo, a certidão
do imóvel deve ser estudada a fundo, analisando-se cada um dos registros
e averbações constantes nela, para se evitar problemas, insatisfações
e frustrações posteriores.
1.1. Certidão imobiliária/ certidão de matricula (popularmente
conhecida) – é o documento expedido pelo oficial do cartório
de registro de imóveis, a requerimento de qualquer pessoa, relativo ao
que constar nos assentos de determinado imóvel.
1.2. Cumpre lembrar que o prazo de validade da certidão é de
30 (trinta) dias corridos, sendo que neste prazo pode ocorrer algum fato importante
e nela não constar.
1.3. Tecemos um rápido estudo dos elementos que poderão aparecer
na certidão imobiliária, evitando assim, surpresas futuras.
1.4. Procuramos fazer um roteiro prático e objetivo, onde o comprador/adquirente
poderá conferir item por item.
1.5. Na certidão imobiliária encontraremos tudo que há
descrito na matricula do imóvel, desta forma, devem ser observados e
analisados, os itens abaixo:
I - No registro:
1) a instituição de bem de família;
2) as hipotecas legais, judiciais e convencionais;
3) os contratos de locação de prédios, nos quais tenha
sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação
da coisa locada;
4) o penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria,
instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles;
5) as penhoras, arrestos e seqüestros de imóveis;
6) as servidões em geral;
7) o usufruto e do uso sobre imóveis e da habitação, quando
não resultarem do direito de família;
8) as rendas constituídas sobre imóveis ou a eles vinculadas por
disposição de última vontade;
9) os contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de
promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que
tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha
sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo,
de uma só vez ou em prestações;
10) a enfiteuse;
11) a anticrese;
12) as convenções antenupciais;
13) as cédulas de crédito rural;
14) as cédulas de crédito industrial;
15) os contratos de penhor rural,
16) os empréstimos por obrigações ao portador ou debêntures,
inclusive as conversíveis em ações;
17) as incorporações, instituições e convenções
de condomínio;
18) os contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão
de unidades autônomas condominiais a que alude a Lei n. 4.591, de 16 de
dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição
de condomínio se formalizar na vigência desta Lei;
19) os loteamentos urbanos e rurais;
20) os contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados em conformidade
com o Decreto-Lei n. 58, de 10 de dezembro de 1937, e respectiva cessão
e promessa de cessão, quando o loteamento se formalizar na vigência
desta Lei;
21) as citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias,
relativas a imóveis;
22) os julgados e atos jurídicos entre vivos que dividirem imóveis
ou os demarcarem inclusive nos casos de incorporação que resultarem
em constituição de condomínio e atribuírem uma ou
mais unidades aos incorporadores;
23) as sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas
adjudicarem bens de raiz em pagamento das dívidas da herança;
24) os atos de entrega de legados de imóveis, dos formais de partilha
e das sentenças de adjudicação em inventário ou
arrolamento quando não houver partilha;
25) a arrematação e da adjudicação em hasta pública;
26) o dote;
27) as sentenças declaratórias de usucapião;
28) a compra e venda pura e da condicional;
29) a permuta;
30) a dação em pagamento;
31) a transferência de imóvel à sociedade, quando integrar
cota social;
32) a doação entre vivos;
33) a desapropriação amigável e das sentenças que,
em processo de desapropriação, fixarem o valor da indenização;
34) a alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel;
35) a imissão provisória na posse, e respectiva cessão
e promessa de cessão, quando concedido à União, Estados,
Distrito Federal, Municípios ou suas entidades delegadas, para a execução
de parcelamento popular, com finalidade urbana, destinado às classes
de menor renda;
36) os termos administrativos ou das sentenças declaratórias da
concessão de uso especial para fins de moradia;
37) a constituição do direito de superfície de imóvel
urbano;
38) o contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público.
II - Na averbação:
1) as convenções antenupciais e do regime de bens diversos do
legal, nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes
a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento;
2) os cancelamentos da extinção dos ônus e direitos reais;
3) os contratos de promessa de compra e venda, das cessões e das promessas
de cessão a que alude o Decreto-Lei n. 58, de 10 de dezembro de 1937;
4) a mudança de denominação e de numeração
dos prédios, da edificação, da reconstrução,
da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis;
5) a alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda,
de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência
no registro ou nas pessoas nele interessadas;
6) os atos pertinentes a unidades autônomas condominais a que alude a
Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964;
7) as cédulas hipotecárias;
8) a caução e da cessão fiduciária de direitos relativos
a imóveis;
9) as sentenças de separação de dote;
10) o restabelecimento da sociedade conjugal;
11) as cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade
impostas a imóveis, bem como da constituição de fideicomisso;
12) as decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos
ou títulos registrados ou averbados;
13) os nomes dos logradouros, decretados pelo poder público;
14) as sentenças de separação judicial, de divórcio
e de nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas
partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro;
15) a re-ratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto
de hipoteca em favor de entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitação,
ainda que importando elevação da dívida, desde que mantidas
as mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada em favor de terceiros;
16) o contrato de locação, para os fins de exercício do
direito de preferência;
17) o Termo de Securitização de créditos imobiliários,
quando submetidos a regime fiduciário;
18) a notificação para parcelamento, edificação
ou utilização compulsórios de imóvel urbano;
19) a extinção da concessão de uso especial para fins de
moradia;
20) a extinção do direito de superfície do imóvel
urbano;
21) a cessão de crédito imobiliário.
(Conforme artigo 167 da Lei n. 6.015 de 31 de dezembro de 1973 – que
dispõe sobre os registros públicos e dá outras providências).
1.6. Detalhes sobre alguns itens supramencionados:
2. Bem de Família.
2.1. É uma hipótese rara atualmente, mas existe a possibilidade.
Desse modo se constar na certidão do imóvel - bem de família,
aquele imóvel somente poderá ser vendido depois que eliminar a
cláusula por meio de ordem judicial.
Código Civil
Art. 1.711. Podem os cônjuges, ou a entidade familiar, mediante escritura
pública ou testamento, destinar parte de seu patrimônio para instituir
bem de família, desde que não ultrapasse um terço do patrimônio
líquido existente ao tempo da instituição, mantidas as
regras sobre a impenhorabilidade do imóvel residencial estabelecida em
lei especial.
Parágrafo único. O terceiro poderá igualmente instituir
bem de família por testamento ou doação, dependendo a eficácia
do ato da aceitação expressa de ambos os cônjuges beneficiados
ou da entidade familiar beneficiada.
Art. 1.712. O bem de família consistirá em prédio residencial
urbano ou rural, com suas pertenças e acessórios, destinando-se
em ambos os casos a domicílio familiar, e poderá abranger valores
mobiliários, cuja renda será aplicada na conservação
do imóvel e no sustento da família.
Art. 1.713. Os valores mobiliários, destinados aos fins previstos no
artigo antecedente, não poderão exceder o valor do prédio
instituído em bem de família, à época de sua instituição.
§ 1º Deverão os valores mobiliários ser devidamente
individualizados no instrumento de instituição do bem de família.
§ 2º Se se tratar de títulos nominativos, a sua instituição
como bem de família deverá constar dos respectivos livros de registro.
§ 3º O instituidor poderá determinar que a administração
dos valores mobiliários seja confiada a instituição financeira,
bem como disciplinar a forma de pagamento da respectiva renda aos beneficiários,
caso em que a responsabilidade dos administradores obedecerá às
regras do contrato de depósito.
Art. 1.714. O bem de família, quer instituído pelos cônjuges
ou por terceiro, constitui-se pelo registro de seu título no Registro
de Imóveis.
Art. 1.715. O bem de família é isento de execução
por dívidas posteriores à sua instituição, salvo
as que provierem de tributos relativos ao prédio, ou de despesas de condomínio.
Parágrafo único. No caso de execução pelas dívidas
referidas neste artigo, o saldo existente será aplicado em outro prédio,
como bem de família, ou em títulos da dívida pública,
para sustento familiar, salvo se motivos relevantes aconselharem outra solução,
a critério do juiz.
Art. 1.716. A isenção de que trata o artigo antecedente durará
enquanto viver um dos cônjuges, ou, na falta destes, até que os
filhos completem a maioridade.
Art. 1.717. O prédio e os valores mobiliários, constituídos
como bem da família, não podem ter destino diverso do previsto
no art. 1.712 ou serem alienados sem o consentimento dos interessados e seus
representantes legais, ouvido o Ministério Público.
Art. 1.718. Qualquer forma de liquidação da entidade administradora,
a que se refere o § 3o do art. 1.713, não atingirá os valores
a ela confiados, ordenando o juiz a sua transferência para outra instituição
semelhante, obedecendo-se, no caso de falência, ao disposto sobre pedido
de restituição.
Art. 1.719. Comprovada a impossibilidade da manutenção do bem
de família nas condições em que foi instituído,
poderá o juiz, a requerimento dos interessados, extingui-lo ou autorizar
a sub-rogação dos bens que o constituem em outros, ouvidos o instituidor
e o Ministério Público.
Art. 1.720. Salvo disposição em contrário do ato de instituição,
a administração do bem de família compete a ambos os cônjuges,
resolvendo o juiz em caso de divergência.
Parágrafo único. Com o falecimento de ambos os cônjuges,
a administração passará ao filho mais velho, se for maior,
e, do contrário, a seu tutor.
Art. 1.721. A dissolução da sociedade conjugal não extingue
o bem de família.
Parágrafo único. Dissolvida a sociedade conjugal pela morte de
um dos cônjuges, o sobrevivente poderá pedir a extinção
do bem de família, se for o único bem do casal.
Art. 1.722. Extingue-se, igualmente, o bem de família com a morte de
ambos os cônjuges e a maioridade dos filhos, desde que não sujeitos
a curatela.
3. Hipoteca.
3.1. É direito real de garantia, que grava coisa imóvel ou bem
que a lei entende ser hipotecável, pertencente ao devedor ou a terceiro,
sem transmissão ao credor. No Código Civil ela está prevista
nos artigos 1.473 a 1.505.
Código Civil
Art. 1.225. São direitos reais:
[...]
IX - a hipoteca;
[...]
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos
por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório
de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247),
salvo os casos expressos neste Código.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título
translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo,
o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação
própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo
cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar
o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.
Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá
o interessado reclamar que se retifique ou anule.
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário
reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título
do terceiro adquirente.
4. Contrato de locação.
4.1. É importante verificar se o imóvel está locado ou
não, mesmo que não esteja registrado ou averbado na matrícula
do imóvel. Pois dispõe o artigo 27 da lei n. 8.245/91: “No
caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão
de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência
para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições
com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante
notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência
inequívoca”. Parágrafo único. “A comunicação
deverá conter todas as condições do negócio e, em
especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus
reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação
pertinente”.
4.2. Outros dispositivos da mesma lei:
Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará
se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação
integral à proposta, no prazo de trinta dias.
Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário,
a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este,
responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.
Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá
a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário.
Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá
a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.
Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá
a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao
mais idoso.
Art. 31. Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária,
o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto
da alienação.
Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de
perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação,
integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1º de
outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não
alcançará também os casos de constituição
da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer
formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão
extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em
cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua
apresentação gráfica.
Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá
reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais
despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado,
se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório
de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado
pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula
do imóvel.
Parágrafo único. A averbação far-se-á à
vista de qualquer das vias do contrato de locação, desde que subscrito
também por duas testemunhas.
Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do
condômino terá prioridade sobre a do locatário.
Lei n. 4.504/64:
Art. 92. A posse ou uso temporário da terra serão exercidos em
virtude de contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário
e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária, sob forma
de arrendamento rural, de parceria agrícola, pecuária, agroindustrial
e extrativa, nos termos desta Lei.
[...]
§ 3º. No caso de alienação do imóvel arrendado,
o arrendatário terá preferência para adquiri-lo em igualdade
de condições, devendo o proprietário dar-lhe conhecimento
da venda, a fim de que possa exercitar o direito de preempção
dentro de 30 (trinta) dias, a contar da notificação judicial ou
comprovadamente efetuada, mediante recibo.
§ 4º. O arrendatário a quem não se notificar a venda
poderá, depositando o preço, haver para si o imóvel arrendado,
se o requerer no prazo de 6 (seis) meses, a contar da transcrição
do ato de alienação no Registro de Imóveis.
[...]
5. Servidão.
5.1. A servidão é o direito que o proprietário de um imóvel
tem sobre o outro imóvel.
Código Civil
Art. 1.225. São direitos reais:
[...]
III - as servidões;
[...]
Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante,
e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se
mediante declaração expressa dos proprietários, ou por
testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.379. O exercício incontestado e contínuo de uma servidão
aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la
em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a
sentença que julgar consumado a usucapião.
Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título,
o prazo da usucapião será de vinte anos.
[...]
Art. 1.387. Salvo nas desapropriações, a servidão, uma
vez registrada, só se extingue, com respeito a terceiros, quando cancelada.
Parágrafo único. Se o prédio dominante estiver hipotecado,
e a servidão se mencionar no título hipotecário, será
também preciso, para cancelar, o consentimento do credor.
Art. 1.388. O dono do prédio serviente tem direito, pelos meios judiciais,
ao cancelamento do registro, embora o dono do prédio dominante lho impugne:
I - quando o titular houver renunciado a sua servidão;
II - quando tiver cessado, para o prédio dominante, a utilidade ou a
comodidade, que determinou a constituição da servidão;
III - quando o dono do prédio serviente resgatar a servidão.
Art. 1.389. Também se extingue a servidão, ficando ao dono do
prédio serviente a faculdade de fazê-la cancelar, mediante a prova
da extinção:
I - pela reunião dos dois prédios no domínio da mesma pessoa;
II - pela supressão das respectivas obras por efeito de contrato, ou
de outro título expresso;
III - pelo não uso, durante dez anos contínuos.
6. Usufruto.
Código Civil
Art. 1.225. São direitos reais:
[...]
IV - o usufruto;
[...]
Art. 1.390. O usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis,
em um patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em
parte, os frutos e utilidades.
Art. 1.391. O usufruto de imóveis, quando não resulte de usucapião,
constituir-se-á mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.392. Salvo disposição em contrário, o usufruto estende-se
aos acessórios da coisa e seus acrescidos.
§ 1º Se, entre os acessórios e os acrescidos, houver coisas
consumíveis, terá o usufrutuário o dever de restituir,
findo o usufruto, as que ainda houver e, das outras, o equivalente em gênero,
qualidade e quantidade, ou, não sendo possível, o seu valor, estimado
ao tempo da restituição.
§ 2º Se há no prédio em que recai o usufruto florestas
ou os recursos minerais a que se refere o art. 1.230, devem o dono e o usufrutuário
prefixar-lhe a extensão do gozo e a maneira de exploração.
§ 3º Se o usufruto recai sobre universalidade ou quota-parte de bens,
o usufrutuário tem direito à parte do tesouro achado por outrem,
e ao preço pago pelo vizinho do prédio usufruído, para
obter meação em parede, cerca, muro, vala ou valado.
[...]
Art. 1.394. O usufrutuário tem direito à posse, uso, administração
e percepção dos frutos.
[...]
Art. 1.410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartório
de Registro de Imóveis:
I - pela renúncia ou morte do usufrutuário;
II - pelo termo de sua duração;
III - pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem
o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta
anos da data em que se começou a exercer;
IV - pela cessação do motivo de que se origina;
V - pela destruição da coisa, guardadas as disposições
dos arts. 1.407, 1.408, 2ª parte, e 1.409;
VI - pela consolidação;
VII - por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar
os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação,
ou quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá
às importâncias recebidas a aplicação prevista no
parágrafo único do art. 1.395;
VIII - Pelo não uso, ou não fruição, da coisa em
que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399).
Art. 1.411. Constituído o usufruto em favor de duas ou mais pessoas,
extinguir-se-á a parte em relação a cada uma das que falecerem,
salvo se, por estipulação expressa, o quinhão desses couber
ao sobrevivente.
7. Promessa de venda.
Código Civil
Art. 1.225. São direitos reais:
[...]
VII - o direito do promitente comprador do imóvel;
[...]
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou
arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada
no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador
direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do
promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos,
a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no
instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação
do imóvel.
8. Anticrese.
Código Civil
Art. 1.225. São direitos reais:
[...]
X – a anticrese;
[...]
Art. 1.419. Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca,
o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento
da obrigação.
Art. 1.420. Só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar
ou dar em anticrese; só os bens que se podem alienar poderão ser
dados em penhor, anticrese ou hipoteca.
§ 1º A propriedade superveniente torna eficaz, desde o registro, as
garantias reais estabelecidas por quem não era dono.
§ 2º A coisa comum a dois ou mais proprietários não
pode ser dada em garantia real, na sua totalidade, sem o consentimento de todos;
mas cada um pode individualmente dar em garantia real a parte que tiver.
[...]
Art. 1.423. O credor anticrético tem direito a reter em seu poder o bem,
enquanto a dívida não for paga; extingue-se esse direito decorridos
quinze anos da data de sua constituição.
[...]
8.1. Nota: mais detalhes sobre a anticrese vide artigos 1.506 a 1.510 do Código
Civil.
9. Aquisição em hasta pública.
Código de Processo Civil
Art. 690. A arrematação far-se-á com dinheiro à
vista, ou a prazo de 3 (três) dias, mediante caução idônea.
§ 1º - É admitido a lançar todo aquele que estiver na
livre administração de seus bens.
Excetuam-se:
I - os tutores, os curadores, os testamenteiros, os administradores, os síndicos,
ou liquidantes, quanto aos bens confiados à sua guarda e responsabilidade;
II - os mandatários, quanto aos bens, de cuja administração
ou alienação estejam encarregados;
III - o juiz, o escrivão, o depositário, o avaliador e o oficial
de justiça.
§ 2º - O credor, que arrematar os bens, não está obrigado
a exibir o preço; mas se o valor dos bens exceder o seu crédito,
depositará, dentro em 3 (três) dias, a diferença, sob pena
de desfazer-se a arrematação; caso em que os bens serão
levados à praça ou ao leilão à custa do credor.
[...]
Art. 701. Quando o imóvel de incapaz não alcançar em praça
pelo menos 80% (oitenta por cento) do valor da avaliação, o juiz
o confiará à guarda e administração de depositário
idôneo, adiando a alienação por prazo não superior
a 1(um) ano.
§ 1º - Se, durante o adiamento, algum pretendente assegurar, mediante
caução idônea, o preço da avaliação,
o juiz ordenará a alienação em praça.
§ 2º - Se o pretendente à arrematação se arrepender,
o juiz lhe imporá a multa de 20% (vinte por cento) sobre o valor da avaliação,
em benefício do incapaz, valendo a decisão como título
executivo.
§ 3º - Sem prejuízo do disposto nos dois parágrafos
antecedentes, o juiz poderá autorizar a locação do imóvel
no prazo do adiamento.
§ 4º - Findo o prazo do adiamento, o imóvel será alienado,
na forma prevista no art. 686, VI.
[...]
Art. 707. Efetuado o leilão, lavrar-se-á o auto, expedindo-se
a carta de arrematação.
[...]
Art. 703. A carta de arrematação conterá:
I - a descrição do imóvel, constante do título,
ou, à sua falta, da avaliação;
II. - a prova de quitação dos impostos;
III - o auto de arrematação;
IV - o título executivo.
9.1. Nota: Com o registro da carta de arrematação, o comprador
poderá observar que o imóvel foi objeto de hasta pública.
10. Usucapião.
Código Civil
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem
oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade,
independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz
que assim o declare por sentença, a qual servirá de título
para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á
a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia
habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel
rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição,
área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares,
tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua
moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos
e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição,
utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á
o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel
urbano ou rural.
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso
serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente
do estado civil.
§ 2º O direito previsto no parágrafo antecedente não
será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
[...]
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que,
contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé,
o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste
artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro
constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que
os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos
de interesse social e econômico.
10.1. Nota: muito cuidado, uma visita ao imóvel pode resolver muita
coisa.
11. Direito de superfície.
Código Civil
Art. 1.225. São direitos reais:
[...]
II - a superfície;
[...]
Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir
ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública
devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza
obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.
Art. 1.370. A concessão da superfície será gratuita ou
onerosa; se onerosa, estipularão as partes se o pagamento será
feito de uma só vez, ou parceladamente.
Art. 1.372. O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e,
por morte do superficiário, aos seus herdeiros.
Parágrafo único. Não poderá ser estipulado pelo
concedente, a nenhum título, qualquer pagamento pela transferência.
Art. 1.373. Em caso de alienação do imóvel ou do direito
de superfície, o superficiário ou o proprietário tem direito
de preferência, em igualdade de condições.
Art. 1.374. Antes do termo final, resolver-se-á a concessão se
o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela
para que foi concedida.
Art. 1.375. Extinta a concessão, o proprietário passará
a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação,
independentemente de indenização, se as partes não houverem
estipulado o contrário.
Art. 1.376. No caso de extinção do direito de superfície
em conseqüência de desapropriação, a indenização
cabe ao proprietário e ao superficiário, no valor correspondente
ao direito real de cada um.
12. Tomamos a liberdade de fechar estas linhas com as palavras de Lobão
– “Os meus bons desejos suppram as minhas faltas [...].” (Tratado
encyclopedico prático e crítico sobre as execuções
que procedem por sentenças..., publicado em Lisboa em 1865 pela Imprensa
Nacional). Nosso cordial Vale.
Bibliografia.
Para a elaboração destas linhas, vali-me destas obras, sem citá-las.
AMADEI, Vicente Celeste; AMADEI, Vicente de Abreu. Como lotear uma gleba. 2ª
ed. Campinas/SP: Millennium, 2002.
AVVAD, Pedro Elias; LIMA, Rafael Augusto de Mendonça. Direito imobiliário.
Rio de Janeiro: Renovar, 2001.
CARNEIRO, Waldir de Arruda Miranda. Anotações à lei do
inquilinato. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2000.
DINIZ, Maria Helena. Dicionário jurídico. São Paulo: Saraiva,
1998. v.1.
MARQUES, José Frederico. Manual de direito processual civil. 2ª
ed. São Paulo: Saraiva, 1974. v. I.
NEGRÃO, Theotonio; GOUVÊA, José Roberto Ferreira. Código
de processo civil e legislação processual em vigor. 35ª ed.
São Paulo: Saraiva, 2003.
REZENDE, Afonso Celso. Como comprar seu imóvel com segurança.
Campinas/SP: Edicamp, 2001.
SALLES, Sérgio Luiz Monteiro. Auxiliar do advogado. CD-ROM, 3ª
ed. Bauru: Jurid Publicações Eletrônicas, 2003.
SILVA, Bruno Mattos e. Compra de imóveis. 4ª ed. São Paulo:
Atlas, 2003.
Alencar Frederico é advogado, pós-graduado em Direito Processual Civil, pós-graduando
em Direito Tributário, membro honorário da Academia Brasileira
de Direito Processual Civil, autor das obras “A morosidade da prestação
jurisdicional” publicada pela Editora Setembro, “A nova reforma
do Código de Processo Civil” e co-autor da obra “Processo
civil – teoria e prática do profissional do Direito” ambas
publicadas pela Editora Millennium.
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